Em condomínios comerciais e residenciais, são muitas as possibilidades relacionadas às adequações, melhorias e intervenções em fachada do prédio. Infelizmente, nem sempre todos os aspectos legais destas intervenções são conhecidos e debatidos com clareza por síndicos, administradores e condôminos, gerando desgastes frequentes e, não raramente, notificações e multas.
Ao se adquirir um imóvel em um condomínio o comprador necessita estar ciente de que automaticamente está se comprometendo a seguir uma série de regras, entre elas referente às normas arquitetônicas do prédio, como a fachada, e de toda a sua estrutura física.
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“É recorrente o entendimento de que o condomínio possui autonomia total para, em assembleia, deliberar sobre todos os pontos relativos às fachadas, dentre outras intervenções construtivas, como reformas, obras, novas edificações e mudanças em áreas comuns. No entanto, é necessário ressaltar que a legislação que regula o tema (construções, obras, intervenções em fachada) é essencialmente municipal, apresentando variações conforme o código de obras de cada prefeitura.”, esclarece Fábio Ramos, Diretor Geral da Plenno Arquitetura.
O estatuto e as convenções do prédio atuam, portanto, de forma complementar, com força regulatória restrita, normalmente relacionada aos aspectos estéticos e padronizações.
Diante deste cenário, o especialista cita os grupos mais comuns para classificar os diversos tipos de intervenções, relacionando cada uma delas com o regulatório pertinente:
Fechamento de sacadas e cobertura em apartamentos tipo “garden” ou coberturas
Este tipo de intervenção traz consigo dois importantes aspectos:
(a) Aspecto estético, sujeito a deliberação em condomínio e,
(b) Aspecto regulatório, sujeito a aprovação municipal.
Normalmente, as prefeituras estabelecem parâmetros legais que limitam o fechamento definitivo em vidro de espaços originariamente abertos, visto que este interfere diretamente no cálculo das áreas computáveis do edifício, sendo mais flexíveis quando este fechamento é realizado com estrutura retrátil.
Além disso, existem também limitações importantes relacionadas a mudanças no perfil das áreas aprovadas em projeto (Exemplo: conversão de sacadas em salas ampliadas, ou mesmo com outros usos, como cozinhas gourmet, etc).
‘Ou seja, embora parte integrante, a varanda ou sacada é também a fachada do prédio, e caso hajam intervenções, o condomínio pode ordenar a retirada do objeto instalado e solicitar a restauração de como era anteriormente. O condomínio pode, inclusive, aplicar multas e acionar o morador na Justiça, estando coberto pela Lei’, afirma Fábio Ramos.
Pintura, padronização de janelas, redes de proteção
Por envolverem somente fatores estéticos, estes podem ser debatidos em assembleia, não havendo interferência do regulatório municipal.
Recomenda-se que síndicos e condôminos sempre busquem o apoio de consultorias especializadas em arquitetura legal e viabilidade urbana. Dessa forma, ampliam o entendimento e as implicações de cada intervenção em condomínio.
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